Grunderwerbsteuer 2026: Die Tabelle aller Bundesländer — und was sie für die Rendite bedeutet

Die Tabelle 2026 (alle Bundesländer)

Stand: Juli 2026. Die Länder passen die Sätze immer wieder an (zuletzt z. B. Thüringen mit der Senkung auf 5,0 %). Kalkulationen sollten den Rechtsstand ausweisen — und aus einer zentral gepflegten Quelle rechnen.

Rechenbeispiel: Bayern vs. NRW

Was der Satzunterschied praktisch bedeutet, zeigt dieselbe Wohnung an zwei Standorten — Kaufpreis jeweils 350.000 €:

Der Unterschied von 10.500 € ist kein Rundungsposten: Er erhöht den Eigenkapitalbedarf (Banken finanzieren Nebenkosten ungern mit), drückt die Nettomietrendite und verlängert die Zeit bis zum Break-even. Eine Renditeangabe, die die Grunderwerbsteuer ignoriert, vergleicht deshalb Äpfel mit Birnen — und zwar systematisch zugunsten der teuren Bundesländer.

Die kompletten Kaufnebenkosten

Die Grunderwerbsteuer ist der größte, aber nicht der einzige Block. Für die Gesamtinvestition zählen:

• Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % je Bundesland (Tabelle oben).
• Notar & Grundbuch: bundesweit einheitlich nach GNotKG, in Summe rund 2,0 % (≈ 1,5 % Notar + 0,5 % Grundbuch).
• Maklerprovision: je nach Objekt und Vertriebsweg 0–3,57 % für den Käufer; bei vielen Kapitalanlage-Vertrieben trägt sie der Verkäufer (Innenprovision).
• Finanzierungsnebenkosten: ggf. Grundschuldbestellung (in Notar/Grundbuch enthalten), Bereitstellungszinsen bei Neubau.

In Summe: 6–12 % des Kaufpreises, die am Tag des Kaufs weg sind und erst über Wertentwicklung und Cashflow zurückverdient werden. Seriöse Auswertungen — vom Erstgespräch bis zum Anleger-Exposé — rechnen deshalb konsequent mit der Gesamtinvestition, nie mit dem nackten Kaufpreis.

Legale Stellschrauben

Die Grunderwerbsteuer lässt sich nicht vermeiden, aber die Bemessungsgrundlage lässt sich sauber abgrenzen:

1. Bewegliches Inventar gesondert ausweisen. Einbauküche, Möbel, Markisen: Was beweglich mitverkauft wird, unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer — wenn es im Kaufvertrag einzeln und mit realistischem Zeitwert beziffert ist. Faustregel der Praxis: deutlich unter 10 % des Kaufpreises bleiben und Belege bereithalten; überzogene Ansätze kippen bei der Finanzverwaltung und irritieren die finanzierende Bank.
2. Instandhaltungsrücklage herausrechnen. Beim Kauf einer Eigentumswohnung geht das angesparte Guthaben der Gemeinschaft anteilig mit über — als Geldwert, nicht als Grundstück. Gesondert ausgewiesen mindert es die Bemessungsgrundlage.
3. Grundstück und Neubau getrennt? Beim Bauträgerkauf gilt regelmäßig das einheitliche Vertragswerk: Grunderwerbsteuer fällt auf Grundstück plus Bauleistung an. Die gelegentlich beworbene Trennung funktioniert nur in engen Ausnahmen — hier gehört der Steuerberater an den Tisch, bevor etwas versprochen wird.

Alle Gestaltungen stehen und fallen mit sauberer Dokumentation im notariellen Kaufvertrag — und ersetzen keine steuerliche Beratung im Einzelfall.

Was Vertriebe daraus machen

Für Makler, Bauträger und Anlagevertriebe ist die Grunderwerbsteuer vor allem eines: eine Pflichtzeile in jeder Kalkulation, die automatisch richtig sein muss. Drei Konsequenzen für die Praxis:

• Immer mit Gesamtinvestition rechnen. Rendite auf den Kaufpreis statt auf die Gesamtinvestition ist der häufigste „Schönrechner" — und der erste Punkt, den ein kritischer Kunde oder sein Steuerberater findet.
• Bundesland automatisch ziehen. Der Satz gehört ans Objekt (Standort), nicht in ein Formularfeld, das jemand vergessen kann. Zentral gepflegte Sätze verhindern, dass fünfzehn Berater mit drei verschiedenen Werten rechnen.
• Standortvergleiche ehrlich führen. Wer Objekte in mehreren Bundesländern anbietet, sollte den Nebenkosten-Unterschied aktiv zeigen — er erklärt, warum das nominell teurere Objekt in Bayern netto günstiger sein kann. Das ist genau die Transparenz, die im Beratungsprozess Vertrauen aufbaut.

Häufige Fragen

Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für die Beurteilung des Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.