§7b Sonderabschreibung & degressive AfA: So verkaufen Sie Neubau 2026 über den Steuervorteil

Die Regeln 2026 im Überblick

Wer heute Neubau als Kapitalanlage vermittelt, verkauft nicht nur Beton und Lage — er verkauft einen Cashflow nach Steuern. Und der hängt maßgeblich an der Abschreibung: Sie entscheidet, wie viel der Mieteinnahmen in den ersten Jahren steuerfrei bleibt und wie hoch die Steuererstattung des Käufers ausfällt.

Für Wohnungsneubau gelten — Stand Juli 2026 — drei Ebenen der Abschreibung:

Entscheidend: Die degressive AfA und die §7b-Sonderabschreibung schließen sich nicht aus. Wer beide Voraussetzungen erfüllt, schreibt in den ersten vier Jahren beides parallel ab — und genau diese Kombination macht förderfähigen Neubau steuerlich so attraktiv wie seit Jahrzehnten nicht.

Wichtig: Abgeschrieben wird immer nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises — das Grundstück nutzt sich steuerlich nicht ab. Bei Eigentumswohnungen liegt der Gebäudeanteil typischerweise bei 75–85 % des Kaufpreises.

Degressive AfA: 5 % vom Restwert

Die mit dem Wachstumschancengesetz eingeführte degressive Gebäude-AfA erlaubt es, 5 % des jeweiligen Restwerts pro Jahr abzuschreiben. „Degressiv" heißt: Die Bemessungsgrundlage sinkt jedes Jahr um die bereits vorgenommene Abschreibung — die AfA ist also im ersten Jahr am höchsten und fällt danach langsam ab.

• Voraussetzung: Baubeginn zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029. Beim Kauf vom Bauträger gilt: Der Kaufvertrag muss bis zum Ende des Fertigstellungsjahres geschlossen sein.
• Vorteil: Im ersten Jahr 5 % statt 3 % — genau dann, wenn der Käufer durch Kaufnebenkosten und Zinsbindung die höchste Belastung trägt.
• Der Wechsel: Weil der Restwert sinkt, unterschreitet die degressive AfA irgendwann die lineare. Ab diesem Punkt darf (und sollte) zur linearen AfA gewechselt werden. Der optimale Zeitpunkt ist erreicht, sobald 3 % der ursprünglichen Kosten mehr ergeben als 5 % des Restwerts.

§7b: bis zu 20 % extra in vier Jahren

Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau ist der eigentliche Hebel: Zusätzlich zur regulären AfA dürfen in den ersten vier Jahren jeweils bis zu 5 % der förderfähigen Kosten abgeschrieben werden — in Summe also bis zu 20 % extra.

Das aktuelle Förderfenster ist bewusst an Klimaziele geknüpft. Die Voraussetzungen im Einzelnen:

1. Neuer Mietwohnraum: Die Wohnung muss neu geschaffen und im Jahr der Fertigstellung sowie den folgenden neun Jahren vermietet werden.
2. Bauantrag/Bauanzeige zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029.
3. Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel („Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude") — der Standard muss nachgewiesen sein.
4. Baukostenobergrenze: Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten dürfen 5.200 €/m² Wohnfläche nicht übersteigen — sonst entfällt die Förderung komplett.
5. Bemessungsgrundlage: Gefördert werden höchstens 4.000 €/m²; teurere Objekte schreiben den Rest regulär ab.

Stolperfalle Baukostenobergrenze: Die 5.200 €/m² sind eine Fallbeilgrenze, keine Kappung. Liegt ein Objekt bei 5.300 €/m², gibt es nicht „etwas weniger" §7b — es gibt gar nichts. Für Bauträger heißt das: Die Grenze gehört in die Preisstrategie, für Vermittler: vor dem Kundengespräch prüfen, nicht danach.

Kombination: die Modellrechnung

Was die Kombination praktisch bedeutet, zeigt eine vereinfachte Modellrechnung. Angenommen: Eigentumswohnung, Gebäudewert 400.000 € (unterhalb der Förder-Obergrenzen), degressive AfA plus voller §7b-Satz:

Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % entsprechen 148.390 € Abschreibung einer Steuerentlastung von gut 62.000 € in vier Jahren — Liquidität, die die Anfangsjahre der Finanzierung trägt und aus einem negativen Cashflow vor Steuern oft einen positiven nach Steuern macht.

Voraussetzungen & Stolperfallen

Damit aus dem Verkaufsargument kein Haftungsthema wird, gehören diese Punkte in jede Beratung:

• Nur der Gebäudeanteil zählt. Grundstück, Stellplätze und Außenanlagen werden nicht (oder anders) abgeschrieben — die Aufteilung muss plausibel sein.
• Zehn Jahre Vermietung. Wer früher verkauft oder selbst einzieht, verliert die §7b-Vorteile rückwirkend (Nachversteuerung) — und riskiert innerhalb der Spekulationsfrist des §23 EStG zusätzlich Steuern auf den Wertzuwachs.
• Die AfA verschiebt Steuern, sie schenkt keine. Nach dem Abschreibungszeitraum steigt das zu versteuernde Ergebnis. Seriös ist die Betrachtung über die gesamte Haltedauer — inklusive der Jahre, in denen die Steuererstattung sinkt.
• Grenzsteuersatz des Kunden verwenden. Ein Musterkunde mit 42 % sagt nichts über den echten Käufer mit 32 %. Die Steuerwirkung gehört individuell gerechnet.
• Stand der Gesetzeslage dokumentieren. Förderfenster und Grenzen ändern sich. Jede Kalkulation sollte ausweisen, mit welchem Rechtsstand sie erstellt wurde.

Den Steuervorteil im Vertrieb nutzen

Der Steuervorteil verkauft nicht sich selbst — er verkauft sich über Nachvollziehbarkeit. Drei Prinzipien aus der Praxis erfolgreicher Vertriebe:

1. Zeigen statt behaupten

„Bis zu 40 % in vier Jahren" ist eine Schlagzeile. Überzeugend wird sie erst als Zeile in der individuellen Kalkulation des Kunden: Steuererstattung Jahr 1–4, monatlicher Aufwand vor und nach Steuern, Vermögensentwicklung über zehn Jahre. Wer die Rechnung offenlegt — inklusive der schwächeren Jahre nach dem §7b-Zeitraum — nimmt dem Wettbewerb das wichtigste Gegenargument: Misstrauen. Wie ein solches Gespräch Schritt für Schritt abläuft, zeigt unser Leitfaden zum Beratungsprozess für Kapitalanlage-Immobilien.

2. Die Förderfähigkeit zum Objektmerkmal machen

Für Bauträger ist „EH 40 + QNG unter der Baukostenobergrenze" ein hartes Differenzierungsmerkmal gegen Bestand und Nicht-QNG-Neubau. Es gehört prominent in Exposé und Objektunterlagen — mit dem Nachweis, nicht nur der Behauptung.

3. Aktualität garantieren

Nichts beschädigt Vertrauen schneller als ein Berater, der mit veralteten Steuersätzen rechnet. Wer seine Kalkulationen zentral pflegt (statt in fünfzehn Excel-Kopien), rechnet bei jeder Gesetzesänderung automatisch richtig — und kann das dem Kunden auch sagen.

Häufige Fragen

Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für die Beurteilung des Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.