Bestandsimmobilien als Kapitalanlage verkaufen: AfA, Restnutzungsdauer & der ehrliche Cashflow

AfA nach Baujahr: 2, 2,5 oder 3 %

Beim Bestand gibt es keine Sonderabschreibung und keine degressive AfA — aber eine gesetzlich klare Staffel nach Baujahr (§7 Abs. 4 EStG). Abgeschrieben wird der Gebäudeanteil des Kaufpreises (typisch 70–85 %; das Grundstück nutzt sich steuerlich nicht ab):

Die große Mehrheit der gehandelten Bestandsobjekte fällt in die 2-%-Klasse — und genau dort liegt der oft übersehene Hebel.

Der Hebel: Restnutzungsdauer-Gutachten

Die 2 % unterstellen eine Nutzungsdauer von 50 Jahren — unabhängig davon, wie alt das Gebäude schon ist. Ein 1968er-Mehrfamilienhaus wird steuerlich behandelt, als stünde es noch ein halbes Jahrhundert. Hier setzt das Restnutzungsdauer-Gutachten an: Weist ein qualifizierter Sachverständiger eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nach, darf entsprechend schneller abgeschrieben werden — der Satz ergibt sich als 100 ÷ Restnutzungsdauer.

Für den Vertrieb heißt das: Bei älteren Objekten gehört die Frage „Lohnt ein Restnutzungsdauer-Gutachten?" in jede Beratung. Drei Punkte entscheiden:

• Alter & Zustand: Je älter das Gebäude und je klarer der Instandhaltungsstau dokumentierbar, desto eher trägt ein Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer.
• Qualität des Gutachtens: Die Finanzverwaltung prüft kritisch — es braucht qualifizierte Sachverständige und eine nachvollziehbare Herleitung, keine Gefälligkeitsbescheinigung.
• Wirtschaftlichkeit: Gutachtenkosten von einigen hundert Euro stehen oft über tausend Euro zusätzlicher Steuererstattung pro Jahr gegenüber.

Im Verkaufsgespräch: Das Gutachten ist ein Vorteil, der erklärt werden muss — „Ihre Abschreibung steigt von 2 auf 3,33 %" sagt dem Kunden nichts, „rund 1.350 € mehr Erstattung pro Jahr" schon. Die Kalkulation sollte beide Varianten zeigen können: gesetzlicher Satz und Gutachten-Satz.

Die 15-%-Falle bei Renovierungen

Viele Bestandskäufe sind Kauf-plus-Renovierung — und genau hier lauert der teuerste Steuerfehler des Segments: Übersteigen die Netto-Instandsetzungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung 15 % des Gebäudewerts, werden sie rückwirkend zu anschaffungsnahen Herstellungskosten (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Die Folge: Statt den Erhaltungsaufwand sofort abzusetzen, wird er über Jahrzehnte mit der Gebäude-AfA verteilt — der Liquiditätsvorteil der ersten Jahre ist dahin.

• Planung schlägt Reparatur: Wer größere Maßnahmen plant, rechnet die 15-%-Grenze vor dem Kauf durch — und legt Umfang und Timing der Arbeiten danach fest.
• Drei-Jahres-Fenster im Blick: Auch ungeplante Reparaturen in den ersten drei Jahren zählen mit. Ein Puffer unterhalb der Grenze ist Pflicht.
• In die Kalkulation gehört beides: Die geplanten Maßnahmen und ihre steuerliche Behandlung — sofort absetzbar oder aktivierungspflichtig — verändern den Cashflow der ersten Jahre erheblich.

Der ehrliche Bestand-Cashflow

Bestand hat gegenüber dem Neubau einen strukturellen Nachteil in der Anfangsrechnung: weniger Abschreibung, mehr Instandhaltung. Der Versuch, das zu kaschieren — mit geschönten Bewirtschaftungskosten oder „vergessener" Rücklage — fliegt spätestens beim Steuerberater des Kunden auf. Die stärkere Strategie ist die ehrliche Rechnung:

1. Nicht umlagefähige Kosten realistisch ansetzen — Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis. Beim Bestand sind sie höher als beim Neubau; wer sie kleinrechnet, verkauft eine Enttäuschung.
2. Die Zuzahlung zeigen, nicht verstecken. Wenn das Objekt anfangs 150 € im Monat kostet, gehört diese Zahl groß in die Auswertung — zusammen mit der Gegenrechnung: Tilgung baut Vermögen auf, die Steuererstattung mindert die Belastung, die Miete steigt über die Jahre.
3. Die Betriebssicht vor die Steuersicht stellen. Erst Rendite und Vermögensaufbau, dann der Steuervorteil als Verstärker — nicht umgekehrt. Ein Bestand, der sich nur über die Steuer rechnet, ist kein gutes Investment.

Wie diese Zahlen in ein überzeugendes Dokument übersetzt werden, zeigt der Leitfaden zum Anleger-Exposé — die Bausteine gelten für Bestand unverändert, nur die Steuerzeile sieht anders aus.

Bestand vs. Neubau im Vertrieb

Beide Segmente haben ihre Käufer — entscheidend ist, dass die Beratung das jeweilige Profil ehrlich rechnet, statt Bestand wie Neubau klingen zu lassen. Vermittler, die beides sauber darstellen können, matchen den Kunden aufs passende Objekt statt aufs verfügbare — der Kern jedes guten Beratungsprozesses.

Häufige Fragen

Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für die Beurteilung des Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.